[转帖]深圳房市走向分析

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     从2007年8月深圳房价到达顶点开始，半年间跌幅已超过30％，即从17350元/平方米的高点快速下跌至2008年4月份的11962元/平方米。但是，深圳房价将在*运hui后再次迎来暴跌，估计市场底部比目前价格低三成以上，此次刺穿房产泡沫的将是一路狂飙的国际油价。一路狂飙的国际油价将最终强迫世界各国进入加息周期，从而刺穿房产泡沫。    　
  
　 2008年6月，国家统计局公布了五月份的居民消费价格CPI、工业品出厂价格PPI数据分别上涨了7.7%、8.2%。中国的通货膨胀形势不容乐观，更关键的是，中国目前对油价、粮价实行了价格管制，而长时间的价格管制不可行，最终中国的石油、粮食价格将与国际接轨，潜在的通货膨胀率更在20%以上。     
  
　　国际原油价格早已突破130美元/桶，而国内油价是比照80美元/桶的价格进行供应，存在70%的上涨空间，而国内大米价格是2.8元/公斤，而国际米价早已突破5元/公斤，同样存在70%的上涨空间。我们即使相信政府能够压制米价（实际上是****补贴全国），但是石油价格是无法管制的，因为中国无法自给自足，一半石油消耗需要从国外进口，长时间的石油补贴（将占中央财政收入的5%）将拖垮中央财政。
  
　　而作为工业血液的原油一旦价格大幅上涨，将引发下游所有商品的价格上涨。原油上涨，导致相关能源价格上涨，将导致运输费用上涨，导致化工、医药原料等价格上涨，——几乎无一商品能够逃脱涨价的命运。所以，国内油价上涨70%与国际接轨，将引入居民消费价格CPI上涨20%以上。而中央政府是希望经济实现软着陆，即将20%以上的CPI涨幅在未来二三年内进行消化，不然猛一下放开油价将导致类似越南金融危机的爆发。     
  
　　所以，中国政府将在未来二三年内持续采取紧缩性货币政策，而加息将成为下一时期的主题。目前国际油价狂飙不止，摩根、高盛等投行甚至看涨石油价格至200 美元/桶，全世界最终为了遏制通货膨胀都将进入加息周期，美联储、欧洲央行都已在近日发出即将加息的信号。目前欧元的一年期存款利率是4%，美元是2%，澳元是8%，未来几年内各央行将存款利率调至平均6%以上是理所当然。而中国目前一年期存款利率是4.14%，而未来二三年内的CPI涨幅平均至少为 8%，为了纠正负利息、遏制通货膨胀，存款利息上调至6%是非常有可能的。据专家分析，目前中国即将进入缓慢升值而逐渐加息的调控时期。     
  
　　一旦存款利率上调至6%，而贷款利率也将上调至10%左右，而深圳房产的租金回报率在价格顶峰时仅为3%，目前房价下跌30%后租金回报率也仅为4%。未来在贷款利率达到10%时，实现以租养贷是天方夜谭，并且租金回报率至少要达到6%的存款利率才算合理，所以，深圳房产在*运hui后将再次暴跌三成，更有可能，届时受恐慌心理的惯性影响，房产价格将狂泻不止，房价只涨不跌的四年盛宴狂欢在那时曲终人散了。